Активність сектора нерухомості у 2019 році, безсумнівно, буде позначена іпотечною кризою, яка починає проявлятися, а також завищеними цінами у великих містах та контролем над орендною нерухомістю. Це будуть ключові фактори, які визначатимуть, чи настав зараз гарний час для інвестування в акції іспанської нерухомості. Рік пройде зі значною невизначеністю через інші фактори, що впливають на економіку в цілому.
З іншого боку, особливо важливо, що уповільнення іспанської економіки, підтверджене Європейським центральним банком (ЄЦБ), дещо пом'якшує загрозу нової бульбашки , в даному випадку бульбашки на ринку нерухомості. Цей сценарій викликає серйозне занепокоєння серед малих та середніх інвесторів, окрім інших технічних міркувань щодо вартості фондового ринку, що представляє цей важливий сектор іспанської економіки.
Однак, важливо також враховувати інші аспекти, які дадуть нам певне уявлення про те, як розвиватимуться операції з нерухомістю . Ці операції здійснюються за допомогою різних стратегій, починаючи від купівлі-продажу акцій у цьому важливому секторі іспанського фондового ринку і закінчуючи простим інвестуванням у нерухомість. Тобто, купівля квартир з метою отримання прибутку в короткостроковій перспективі. Це не виключає інших альтернативних варіантів інвестування в цей фінансовий актив, який настільки популярний серед малих та середніх інвесторів.
Сектор нерухомості: іпотека
Згідно з останніми даними Національного інституту статистики (INE), кількість зареєстрованих іпотечних кредитів на житло досягла 30 356, що на 20,4% більше, ніж у жовтні 2017 року. Середня сума іпотеки становила 126 926 євро, що на 4,6% більше. Середня сума іпотеки, зареєстрованої в реєстрах власності в жовтні (що випливає з раніше оформлених державних документів), становила 138 171 євро, що на 5,8% менше, ніж у тому ж місяці 2017 року.
Тим часом, ще одним ключовим елементом даних INE (Національного інституту статистики) є те, що вартість іпотечних кредитів, отриманих на міську нерухомість, досягла 5 594,4 млн євро, що на 13,5% більше, ніж у жовтні 2017 року. Для житлової нерухомості капітальні позики склали 3 853,0 млн євро, що на 25,9% більше, ніж у річному обчисленні. Крім того, у звіті також зазначається, що протягом цього періоду для іпотечних кредитів, отриманих на всі типи нерухомості в жовтні, середня початкова процентна ставка становила 2,57% (на 4,3% нижче, ніж у жовтні 2017 року), а середній термін – 23 роки.
Зміни в іпотечних кредитах
62,4% іпотечних кредитів мають змінну ставку, а 37,6% – фіксовану. Середня початкова процентна ставка становить 2,35% для іпотечних кредитів зі змінною ставкою (на 3,5% нижче, ніж у жовтні 2017 року), а для іпотечних кредитів з фіксованою ставкою – 3,06% (на 9,1% нижче). З 5.355 іпотечних кредитів зі змінами умов 46,3% були зумовлені змінами процентних ставок. Після змін відсоток іпотечних кредитів з фіксованою ставкою зріс з 10,0% до 15,1%, тоді як відсоток іпотечних кредитів зі змінною ставкою зменшився з 88,7% до 83,4%.
Euribor є базовою ставкою для найбільшого відсотка іпотечних кредитів зі змінною ставкою, як до (76,4%), так і після (77,5%) зміни. Після зміни умов середня процентна ставка за іпотечними кредитами з фіксованою ставкою знизилася на 1,0 процентний пункт. Ставка за іпотечними кредитами зі змінною ставкою також знизилася на 1,0 процентний пункт. Усі ці дані свідчать про високий попит на цей важливий фінансовий продукт, який все ще пропонує досить конкурентну процентну ставку для позичальників. Однак перші ознаки зростання європейського базового індексу Euribor вже помітні, оскільки він зростав протягом кількох місяців після торгівлі на історично мінімумах.
Здам через дах
Ще одним варіантом інвестування є здача нерухомості в оренду, що дало дуже позитивні результати для орендодавців . Варто зазначити, що цей вид оренди нерухомості є дуже прибутковим, перевершуючи інші фінансові активи. У цьому відношенні ключовою статистикою є те, що ціни на оренду зросли трохи більше ніж на 15% у третьому кварталі 2018 року. Це найвища ціна, досягнута за останні 10 років, період, який включає економічну кризу.
В результаті цієї тенденції до зростання орендної плати, орендодавці наразі отримують дохідність близько 15%. Однак цей відсоток не генерує жодної прибутковості від фінансових продуктів, ні фіксованого, ні змінного доходу. Варто пам'ятати, що основні банківські продукти (строкові депозити, облігації або високодохідні рахунки) ледве перевищують рівень близько 0,5%. Це пов'язано зі зниженням вартості грошей, що призвело до того, що їхня прибутковість вже кілька років перебуває на історично низькому рівні.
Чи існує ризик появи бульбашки з нерухомістю?
Одним із найбільших побоювань серед фінансових та економічних агентів є те, що широко обговорювана бульбашка на ринку житла може луснути в найближчі місяці або роки. У зв'язку з цим експерти галузі вважають, що умови для виникнення такої бульбашки наразі відсутні, принаймні не в короткостроковій перспективі, що є першочерговим інтересом для інвесторів. Однак на ринку житла спостерігається перегрів цін на житло , особливо у великих іспанських містах.
З цієї загальної точки зору, цього не можна виключати, але думки вказують на інший бік, лише попереджаючи про ризик того, що ціни на житло продовжуватимуть зростати місяць за місяцем . Дійсно, настане момент, коли ця тенденція не матиме іншого вибору, окрім як пом'якшитися. Це дуже специфічна проблема, присутня в Іспанії, а не в інших країнах поблизу нас. Це аспект, який, безсумнівно, може вплинути на вартість будівельного сектору на національному фондовому ринку.
Купівля-продаж квартир
Ці угоди зросли на 13% за минулий рік, хоча можливі незначні коливання з цього часу. У зв'язку з цим різні дослідження та галузеві звіти вказують на те, що ціни на житло зростуть у 2019 році з поточного середнього показника €1.650 за квадратний метр приблизно до €1.800 за квадратний метр. У будь-якому разі, це видається менш значним зростанням, ніж у попередні роки. Питання зараз полягає в тому, чи стане цей рік поворотним моментом у купівлі-продажі житла.
З іншого боку, багато малих та середніх інвесторів також хочуть інвестувати свої заощадження в іспанські акції . Це може бути гарною ідеєю, але вона несе значний ризик, зокрема, щодо показників цих фінансових ринків цього року. Важливо пам'ятати, що минулого року Ibex 35 впав більш ніж на 15%. Тому ризики цілком реальні, аж до того, що ви можете втратити значну суму грошей.
Розподіл дивідендів
З іншого боку, деякі з цих компаній, що котируються на біржі, виплачують щедрі дивіденди акціонерам, дохідність яких коливається від 3% до 6% . Це забезпечує гарантований фіксований дохід щороку, незалежно від показників фондового ринку. Це дуже оригінальна стратегія створення фіксованого доходу в рамках портфеля зі змінним доходом, обходячи низьку маржу, яку наразі пропонують різні заощадні та інвестиційні продукти. Ця середньострокова та довгострокова стратегія спрямована на дуже специфічний профіль інвестора: захисного інвестора, який понад усе надає пріоритет збереженню своїх заощаджень.
Принаймні в короткостроковій перспективі, яка саме та, що найбільше цікавить інвесторів. Навпаки, якщо це з’являється на цегляному ринку, то ціна на житло перегрівається, особливо у великих іспанських містах. Окрім інших технічних міркувань, а також з точки зору її основ. У чому полягає рентген цього важливого сектору економіки Іспанії та одного з фаворитів значної частини користувачів нашої країни саме в цей момент.
Ці угоди зросли на 13% за минулий рік, хоча можливі незначні коливання з цього часу. У зв'язку з цим різні дослідження та звіти з цього сектору вказують на те, що ціни на житло зростуть у 2019 році з поточної ціни €1.650 за квадратний метр приблизно до €1.800 за квадратний метр.